Сдавать квартиру или дом на Пхукете самостоятельно
Это отличный вариант для тех, кто хочет максимизировать прибыль и готов взять все процессы на себя, так как нужно понимать, что это полноценная работа, которая требует времени, внимания и постоянного участия, ну и конечно же фактического нахождения на острове.
Безусловный плюс самостоятельной сдачи - вы ни с кем не делите прибыль. Все средства вырученные от аренды остаются вам.
А теперь перейдем к нюансам:
-
Заселение, выселение, уборка, ремонт, решение текущих проблем арендаторов, маркетинг и продвижение объекта ложиться на ваши плечи. Нужно быть готовым к ночным заездам или телефонным звонкам в 6 утра, с просьбой починить утюг или принести кастрюлю определенного размера.
-
Нужно найти компании или людей, которые будут осуществлять уборку и ремонт. Потребуется как регулярная уборка 2-3 раза в неделю, так и капитальная при выезде арендатора. В неожиданный момент может возникнуть необходимость как в небольшом ремонте техники, так и освежить плитку в ванной. Если вы сдаете виллу, то нужно не забывать про обслуживание бассейна и сада. Расходы на обслуживающий персонал будут ложиться на вас.
-
Стоимость аренды. Сдавать в аренду самостоятельно можно только в комплексах без отельной лицензии, а это значит, что вы не сможете сдать свою недвижимость посуточно, так как это запрещено законом. Доступный срок аренды в таких комплексах от 30 дней, соответственно нужно искать жильцов на продолжительный срок, а стоимость такой аренды ниже, чем посуточная. К тому же нет единого регулирования ценообразования по дому, и часто встречаются арендодатели, готовые демпинговать, чтобы недвижимость не простаивала. Такое поведение на рынке снижает в целом стоимость аренды.
-
Маркетинг и продвижение. Чтобы о вашей недвижимости узнали нужно размещать ее в различных группах в соц сетях или на крупных сайтах агрегаторах, которые забирают себе до 20% от стоимости аренды. Вам также нужно всегда быть на связи с потенциальными арендаторами и быть готовым ответить на любой вопрос.
-
Оплата налогов. Если вы как иностранец постоянно проживаете в стране от 180 дней, то можете оформить налоговое резидентство и платить от 5 до 35%, в зависимости от общего дохода за год. Для нерезидентов ставка составляет 15%. Подача документов в налоговые органы является вашей заботой.
Сдавать через агентство недвижимости на острове
Собственник квартиры или виллы может заключить договор на управление с агентством недвижимости, в этом случае последнее выступает доверенным лицом и несет ответственность за имущество в ваше отсутствие.
Это очень удобный вариант для тех, кто планирует регулярно приезжать на отдых в свои апартаменты, так как срок самостоятельного проживания не ограничен. При этом в ваше отсутствие недвижимость будет под присмотром, а все хлопоты по управлению берет на себя агентство недвижимости. А это значит, не нужно вовлекаться в процесс поиска жильцов, заселения, выселения, уборки и т.д.
О плюсах этого способа поговорили, а теперь давайте посмотрим, какие остаются нюансы:
-
Стоимость аренды. Поскольку сдавать с помощью агентства можно только в комплексах без лицензии отеля, то возможность посуточной аренды с максимальной стоимость отсутствует как и при самостоятельной сдаче. Тоже касается и централизованного ценообразования. Агентство конкурирует с арендодателями и сталкивается с демпингом цен на рынке.
-
Прибыль. Собственник делит прибыль с агентством недвижимости, как правило вознаграждение составляет 15-30% от общего дохода.
-
Оплата налогов. Агентство недвижимости не оплачивает налоги на доход от аренды собственника, поэтому эта ответственность лежит на вас.
-
Нет гарантии сдачи. К сожалению ни одно агентство на острове не может дать гарантию сдачи вашей недвижимости. Поэтому нужно допускать вариант простоя объекта.
Сдавать через отельного оператора
Если основная цель покупки получение дохода, и вы не рассматриваете самостоятельное проживание, то комплексы под отельным управлением будут лучшим решением.
-
Вы получаете мировой уровень стандартов по менеджменту вашей недвижимости, весь персонал проходит обучение и регулярно сдает нормативы. Жилой фонд всегда находится в идеальном состоянии.
-
Посуточная аренда. Наличие отельной лицензии позволяет сдавать недвижимость посуточно, а это самый высокий уровень цен.
-
Централизованное ценообразование. Отель сам устанавливает цены, и не имеет конкуренции внутри своего объекта.
-
Программы доходности. Еще на этапе приобретения Вам будут предложены доступные программы по получению дохода. Это может быть фиксированный процент от стоимости, или Rental Pool.
-
Оплата налогов. В случае отельного управления последний является налоговым агентом и платит налоги за вас. Вы уже получаете чистую прибыль на свой счет.
Единственным нюансом в этом варианте является распределение прибыли. Как правило, отель оставляет себе 30-50% дохода, с учетом того, что и прибыль от сдачи выше за счет посуточной аренды, большой базы клиентов и сильного менеджмента, собственник остается доволен.
Вывод:
Самостоятельное управление может принести хорошую прибыль, если вы постоянно проживаете на острове, готовы на 100% вкладываться в процесс и отнесетесь к этому как к полноценной работе.
Сдавать в аренду через агентство недвижимости удобно тем собственникам, кто часто использует свою квартиру или виллу для личного проживания, но при этом хочет получать доход в свое отсутствие, и быть уверенным, что недвижимость под присмотром.
Для тех, кто приобретает недвижимость с целью дохода и не планирует использовать ее для самостоятельного проживания, лучшим вариантом будет рассматривать проекты с отельным управлением.
Всегда рады помочь вам с подбором варианта, отвечающего вашему запросу и целям. Записаться на консультацию можно по телефону +66 61 958 0028 Мария
