Вопросы и ответы

Да, любой иностранец может приобрести недвижимость в собственность, это право закреплено на законодательном уровне. Пунктом 19 Закона о Кондоминиумах 1979 года установлено: “Любой иностранный гражданин имеет право оформить квартиру в собственность.”
Обязательно оформление недвижимость во Freehold. Freehold - это 100% право собственности, которое позволяет владеть, пользоваться и распоряжаться недвижимостью. Собственник имеет право передать имущество в наследство, подарить или продать.
Права на недвижимость подтверждаются специальным документом, который называется Чанот (аналог российского свидетельства о праве собственности), где указаны Имя и Фамилия владельца. Данный документ представлен в двух экземплярах: один выдается собственнику на руки, второй хранится в Земельном департаменте - государственном органе, обладающий правом регистрации сделок с недвижимостью.

Freehold - это 100% право собственности, которое позволяет владеть, пользоваться и распоряжаться недвижимостью. Собственник имеет право передать имущество в наследство, подарить или продать. 

Права на недвижимость подтверждаются специальным документом, который называется Чанот (аналог российского свидетельства о праве собственности), где указаны Имя и Фамилия владельца. Данный документ представлен в двух экземплярах: один выдается собственнику на руки, второй хранится в Земельном департаменте - государственном органе, обладающий правом регистрации сделок с недвижимостью.

Freehold можно разделить на 2 типа: для иностранцев и тайских компаний и физ лиц. Иностранец имеет возможность оформить недвижимость обоими способами. В первом случае, в Чаноте будет указано Имя и Фамилия покупателя. Во втором случае указывается название компании собственником и директором которой является иностранец. Нужно понимать, что компания должна быть открыта на территории Таиланда. Если вы приобретаете на стадии строительства (на первичном рынке) квартиру или дом у застройщика, то он берет на себя процедуру открытия вашей компании. Если сделка совершается на вторичном рынке, то как правило, компания передается новому владельцу вместе с недвижимостью.

Leasehold - это долгосрочная аренда. Данный способ оформления недвижимости не является собственностью, так как не подразумевает право ею распоряжением.
Оформляя квартиру или дом в Leasehold, Вы имеете право пользоваться и владеть ими в рамках контракта аренды. Собственником недвижимости юридически остается компания Застройщик.
Договор аренды составляется на срок не более 30 лет и фиксируется в Земельном департаменте Таиланда. По истечении данного срока необходимо продление с участием и согласием обеих сторон.
Покупатель недвижимости, оформленной в Leasehold не защищен законом, и имеет право действий ограниченных договором. Например, вы не имеете право голоса на общих собраниях совладельцев кондоминиума.

Для бронирования вам необходимо предоставить копию заграничного паспорта, адрес фактического проживания, контактный номер телефона и электронную почту. На основании этих данных составляется резервационная форма и инвойс (платежное требование) на оплату депозита. После получения подтверждения о поступлении денежных средств за объект застройщик готовит основной контракт на покупку, куда переносит данные, которые вы предоставили для бронирования.
Застройщик в свою очередь также предоставляет ряд документов:
DBD - документ о регистрации компании, паспорт владельца компании, Чанот на землю. Хочу обратить внимание, что существует практика, когда контракт подписывает не сам владелец компании. В этом случае к контракту должны быть приложены доверенность и паспорт доверенного лица.
В случае, если покупка совершается дистанционно, предварительное подписание контракта происходит в электронном виде. Далее все документы отправляются курьерской почтой на указанный вами адрес.

Первоначально составляется трехсторонний контракт - продавец, покупатель и агентство недвижимости. Агентство выступает гарантом сделки, и депозитарием.
Для составления контракта со стороны покупателя необходимы - заграничный паспорт, адрес фактического проживания, телефон и электронную почту, со стороны продавца предоставляются аналогичные документы и чанот (свидетельство о праве собственности), агентство недвижимости прикладывает DBD - документ о регистрации компании в Королевстве Таиланд, паспорт владельца компании.

Для проведения сделки необходимо предоставить справку из управляющей компании о квоте объекта. Также удостовериться в отсутствии задолженности по оплате ежегодного обслуживания, воды и электричества.
В случае, если сделка оформляется во Freehold на иностранное имя, потребуется справка ТТ3 (Tor Tor 3, Foreigner Exchange Transaction Form). Этот документ подтверждает, что перевод поступил из-за рубежа в иностранной валюте и был легально конвертирован в тайские баты.
После уплаты налогов в Земельном департаменте, вы получите подтверждение, которое также потребуется регистратору для завершения сделки купли-продажи.

1. DBD - уставные документы компании-застройщика. Очень важно обращать внимание на размер уставного капитала. Он должен соответствовать стоимости проекта, или минимум - стоимости земельного участка.
2. Паспорт собственника компании-застройщика, указанного в DBD.
3. Чанот на землю. Компания-застройщик должна быть собственником земли, без каких-либо обременений. Данный документ в обязательном порядке прикладывается к контракту на покупку недвижимости.
4. EIA - по своей сути является экологической оценкой значимости как потенциально положительных, так и отрицательных последствий строительства проекта на окружающую среду. Без данного разрешения строительство невозможно.
5. Разрешение на строительство - административный ордер, получаемый на строительство конкретного здания. Примечательно, что данный документ имеет ограничение по времени в зависимости от площади застройки. Отсюда делаем вывод, что застройщик обязан предоставить действующее разрешение на строительство.

Хочу обратить внимание, что существует практика, когда контракт подписывает не сам владелец компании-застройщика, а от его имени и по поручению доверенные лица. В данном случае прикладываются доверенность и документ удостоверяющий доверенное лицо.

Налог на приобретение недвижимости в Таиланде оплачивается при регистрации сделки в Земельном департаменте. Причем размер будет зависеть от способа оформления недвижимости - Freehold или Leasehold.
Полная ставка налога при оформлении недвижимости в собственность (Freehold) составляет 6,8%. Данный налог является составным. Ниже указаны все сборы, включенные в этот налог, при покупке недвижимости на первичном рынке от застройщика:

1. Трансфер (Transfer Fee) - обязательный сбор, уплачиваемый за услуги регистрации передачи права собственности на недвижимое имущество в Земельном департаменте. Размер сбора составляет 2%.
2. Специальный бизнес-налог (Special Business Tax, SBT) - Непрямой налог, налагаемый на ряд видов деятельности, освобожденных от НДС, в том числе продажа недвижимого имущества. 3,3% - оплачивает застройщик.
3. Гербовый сбор (Duty Stamp) - Налог, установленный на инструментарий - составление правовых документов при регистрации сделки. 0,5% - оплачивает застройщик.
4. Удерживаемый налог (Withholding Tax) - Налог на прибыль (доход физического лица), удерживаемый плательщиком по сделке. 1% - оплачивает застройщик.

В случае, если сделка проходит на вторичном рынке, то стороны договариваются об оплате 6,3% в рамках договора купли-продажи. Кстати, если собственник владел имуществом более 5 лет, то специальный налог в размере 3,3% не оплачивается.

Налог на покупку недвижимости, оформленной в Leasehold составляет 1,1%:

1. Трансфер (Transfer Fee) - обязательный сбор, уплачиваемый за услуги регистрации передачи права собственности на недвижимое имущество в Земельном департаменте. Размер сбора составляет 1%.
2. Гербовый сбор (Duty Stamp) - Налог, установленный на инструментарий - составление правовых документов при регистрации сделки. Размер сбора составляет 0,1%.

В 2020 году был введен ежегодный налог на владение имуществом. Однако последние 2 года в связи с пандемией ставка нового налога на землю и строения была снижена на 90%. Ниже приведены стандартные ставки без скидок.

Ставка налога зависит от стоимости недвижимости и от ее назначения. На недвижимость, предназначенную для собственного проживания, налог начисляется в размере от 0,02% до 0,1% (в зависимости от кадастровой стоимости недвижимости).

Не облагается налогом недвижимостью стоимостью до 10 млн бат, имя собственника обязательно должно быть внесено в домовую книгу.
Если недвижимость сдается в аренду, то есть используется для коммерческих целей, ставка налога будет уже от 0,3% до 0,7%.
Если в Чаноте собственник - компания, эта недвижимость в любом случае считается для коммерческих целей.

Если недвижимость сдается в аренду помесячно, то налог на нее считается по ставке от 0,02% как для недвижимости для проживания.
Если же недвижимость сдается в аренду посуточно, то она считается коммерческой и ставка налога применяется как для коммерческой недвижимости от 0,3%.

Покупка недвижимости в Таиланде на первичном рынке заключается путем подписания контракта купли-продажи. Данный документ должен отвечать определенным условиям и законам:
«О кондоминиумах» 1979 г. с внесенными изменениями в 2008 г.,
Стандартной формой контракта (договора) купли-продажи квартиры в кондоминиуме № ОС 22, утвержденной Министерством внутренних дел Таиланда в 2008 г.
Самым важным моментом, что нужно знать о них, согласно статье 6/2 закона «о кондоминиумах» - все договора между покупателями и застройщиками должны быть составлены в соответствии со стандартной формой, которая была утверждена Министерством. Пункты договора, которые выходят за рамки стандартного договора, устанавливают менее выгодные условия для покупателя, если сравнивать со стандартной формой не имеют законной силы и влекут ответственность компании застройщика за нарушение статьи 6/2, которая предусматривает штраф до 100 тыс. бат, если покупатель защищает свои права через суд.

Подробнее о контракте читайте в статье.

Гарантированная аренда - это зафиксированная в контракте сумма вашего дохода на определенный срок. Как правило она составляет процент от стоимости квартиры. Рента выплачивается на Ваш тайский счет с периодичностью указанной в контракте. С одной стороны, это очень удобно, так как все обязательства известны заранее, с другой стороны, если недвижимость заработала в разы больше, то собственник не может претендовать на доплату.
Фактически собственник передает свою недвижимость в управление отельной группе или управляющей компании. Самостоятельное проживание ограничено 14-30 днями в зависимости от желаемого месяца использования. Управляющая компания сдает недвижимость по высокой цене, выплачивает собственнику зафиксированный контрактом процент, а все полученные сверх этого средства оставляет себе.

Rental Pool – это фактический доход от сдачи недвижимости в аренду, который делится в установленной контрактом пропорции с управляющей компанией. УК объединяет несколько квартир одинаковой категории в пул. По данной программе собственник квартиры получает доход на тайский счет от фактической сдачи, а не фиксированную сумму, как при гарантированном доходе. 

Существует 2 способа деления дохода. Основное различие - кто по контракту оплачивает расходы на маркетинг и управление.

• Деление прибыли (Профит шеринг)
• Деление дохода (Ревенью шеринг)

Подробнее читайте в статье.

Помимо стоимости недвижимости покупатель оплачивает:

• Налог на оформление
• Амортизационный взнос
• Счетчики электричества и воды
• Ежегодное обслуживание
• Ежегодный налог на недвижимость

Возможны доплаты за:

• Freehold
• Мебельный пакет

Полное описание и размер можно посмотреть в статье.

Банковский перевод
Самый оптимальный способ оплаты. Имея на руках договор на покупку и инвойс (платежное требование), вы можете сделать международный перевод из любой точки мира. В течении 1-3 рабочих дней сумма поступит на указанный счет в Таиланде. Если вы приобретаете недвижимость у застройщика, то в инвойсе будут указаны его реквизиты. После поступления средств покупателю высылают банковскую выписку (credit advice), ресипт - чек подтверждение и итоговый баланс.
Важно! При покупке недвижимости во Freehold, то есть в собственность на имя иностранца, обязательно переводить деньги только банковским платежом, так как для регистрации права собственности в Земельном департаменте, нужно предоставить подтверждение, что сумма поступила из-за границы (Tor Tor 3).

Наличные средства
Как правило “наличкой” вносится лишь часть оплаты - депозит, так как кроме подтверждения от продавца вы не получите других документов. Также возможно оплатить ей полную стоимость, если вы планируете регистрировать недвижимость на тайскую компанию (тайская квота). Нужно помнить, что ввезти в страну без декларирования вы можете только 10 000 $ на человека.

Банковская карта
Удобный способ для внесения небольших сумм в офисе застройщика, в случае если там установлен терминал. Однако за оплату по карте с вас могут попросить 3% сверху.

Криптовалюта
Приобретение недвижимости за криптовалюту легализовано в Таиланде на законодательном уровне. Технология blockchain уже внедрена как в государственном, так и в частном секторах. На данный момент в Таиланде действуют две лицензированные криптобиржи: Bitkub и Satang Pro, а также одобренный брокер — Coins Th Co. Ltd. Многие застройщики предлагают оплатить покупку недвижимости криптовалютой. Несмотря на волатильность рынка, это очень удобный и быстрый способ перевода средств.

Вы можете выбрать наиболее комфортный для себя способ оплаты, в зависимости от суммы перевода и типа оформления недвижимости. Мы в свою очередь проконсультирую вас по всем по всевозможным законным нюансам оплаты.

Самостоятельное управление может принести хорошую прибыль, если вы постоянно проживаете на острове, готовы на 100% вкладываться в процесс и отнесетесь к этому как к полноценной работе.
Сдавать в аренду через агентство недвижимости удобно тем собственникам, кто часто использует свою квартиру или виллу для личного проживания, но при этом хочет получать доход в свое отсутствие, и быть уверенным, что недвижимость под присмотром.
Для тех, кто приобретает недвижимость с целью дохода и не планирует использовать ее для самостоятельного проживания, лучшим вариантом будет рассматривать проекты с отельным управлением.

Подробнее о плюсах и минусах каждого из способов читайте в статье.

Приобретая недвижимость в своей родной стране вам понятны законы, документация, рынок. В любой момент вы можете лично приехать для решения вопроса. И даже там, покупатели прибегают к помощи агентства, так как оно помогает сэкономить время и деньги. А уж если речь идет о покупке за границей, то без специалиста рынка не обойтись. К тому же в Таиланде услуги агентства недвижимости для покупателя бесплатны.

Что получает покупатель:

1. Консультация по рынку недвижимости
2. Разработка инвестиционной стратегии под ваши цели и сроки
3. Выбор объекта
4. Согласование условий покупки
5. Постпродажный сервис
6. Помощь в приемке недвижимости и получении документов на собственность.

Агент по недвижимости сэкономит ваше время и деньги, его услуги абсолютно бесплатны. Доверьтесь профессионалу и тогда покупка за границей станет приятным и прибыльным процессом.