- какие пункты обязательны в контракте
- на каком языке составлен контракт
- какие документы прикладываются к контракту
- дополнительные платежи где прописаны
Покупка недвижимости в Таиланде на первичном рынке заключается путем подписания контракта купли-продажи. Данный документ должен отвечать определенным условиям и законам:
«О кондоминиумах» 1979 г. с внесенными изменениями в 2008 г.,
Стандартной формой контракта (договора) купли-продажи квартиры в кондоминиуме № ОС 22, утвержденной Министерством внутренних дел Таиланда в 2008 г.
Самым важным моментом, что нужно знать о них, согласно статье 6/2 закона «о кондоминиумах» - все договора между покупателями и застройщиками должны быть составлены в соответствии со стандартной формой, которая была утверждена Министерством. Пункты договора, которые выходят за рамки стандартного договора, устанавливают менее выгодные условия для покупателя, если сравнивать со стандартной формой не имеют законной силы и влекут ответственность компании застройщика за нарушение статьи 6/2, которая предусматривает штраф до 100 тыс. бат, если покупатель защищает свои права через суд.
Информация о застройщике
Продавец (застройщик) квартиры в кондоминиум должен гарантировать, что земельный участок, на котором будет расположен проект кондоминиума, находится в собственности. В контракте указывается номер чанота (документа о собственности), площадь участка, месторасположение. Важным моментом является то, что продавец должен указать, находится ли данный участок под залогом, если да, то должна быть указана заемная сумма и информация о компании, предоставившей кредит. Указывается также и дата получения разрешения на проведение строительных работ. Застройщик обязан получить лицензию на жилой комплекс (кондоминиум) после завершения всех этапов строительства.
Информация о покупателе
В контракт вносятся Имя и Фамилия покупателя в соответствии с паспортными данными. Также указывается адрес фактического проживания, контактный номер телефона и адрес электронной почтыl, которые заполняются со слов покупателя.
Объект продажи
В договоре купли-продажи должен быть указан номера квартиры в здании, номер здания, если их несколько, этаж, площадь, способ оформления - Freehold или Leasehold.
Цена квартиры
В договоре купли-продажи кондоминиума от застройщика в Таиланде должны быть указаны стоимость квадратного метра, общая стоимость квартиры. Должны отражаться условия, если произошло увеличение или уменьшение площади квартиры по завершению строительства, стоимость этих изменений исходя из стоимости квадратного метра.
График платежей
Порядок расчетов с застройщиком таков: первый платеж вносится в день бронирования квартиры или в день подписания договора - это так называемый депозит, который включается в счет оплаты за общую стоимость квартиры. Утверждается график платежей, рассрочка на период строительства. Возможно привязать оплату к конкретным этапам строительства или составить удобный график с точными датами. Своим клиентам наше агентство составляет наиболее комфортный график с учетом всех пожеланий. Дальнейшие расчеты с застройщиком производятся в соответствии с утвержденным графиком, после каждой оплаты компания - застройщик выдает квитанцию о поступлении суммы и итоговый баланс по квартире.
Дата окончания строительства
В контракте должны быть указаны месяц и год сдачи проекта и готовности для передачи покупателю права собственности. Обязанность продавца (застройщика) - уведомить покупателя о дате регистрации минимум за 30 дней. Покупатель может сделать это и раньше, о чем должен уведомить застройщика за 7 дней.
В случае задержки строительства по причинам не зависящих от продавца обстоятельств, срок строительных работ может быть продлен, но не более, чем на 1 год.
Расходы по передаче права собственности квартиры в кондоминиуме
Застройщик оплачивает налог на прибыль, гербовый сбор, бизнес-налог. А стоимость передачи (трансфера) права собственности лежит на покупателе квартиры. При приобретении квартиры во Freehold это не более 2%. Если квартиры оформляется в Leasehold максимальный сбор составит 1,1% от стоимости квартиры.
Нарушение условий договора
Штраф за нарушения сроков оплаты со стороны покупателя не может быть более 15 % годовых от суммы долга (невыплаченной стоимости квартиры), а в целом не более 10% от стоимости квартиры.
Продавец (компания - застройщик) имеет право прекратить действие контракта в одностороннем порядке исключительно по следующим случаям:
1. Если обе стороны договорились об оплате по контакту одним платежом, но платеж был задержан.
2. Если оплата разбита на 24 платежа и более, в случае задержки 3-х платежей подряд.
3. Если оплата разбита на менее, чем 24 платежа, то в случае задержки оплаты в размере 12,5% от стоимости объекта.
Во всех случаях продавец обязан отправить письменное требование покупателю об погашении задолженности и может расторгнуть контракт в одностороннем порядке, если данное требование не будет выполнено в течение 30 дней.
Если застройщик не передает право собственности покупателю в оговоренные в контракте сроки, то покупатель может:
1. Расторгнуть контракт и потребовать от застройщика возврата всех уплаченных средств и процентов в том же размере.
2. Покупатель имеет право потребовать от застройщика оплаты штрафа 0,01% от стоимости квартиры ежедневно. Если сумма штрафа достигает 10% от стоимости недвижимости, а передача права собственности невозможна к этому моменту по каким-либо причинам, то покупатель может расторгнуть договор и потребовать возвращения всех выплаченных средств и процентов.
Ответственность за дефекты строительства
Гарантийный срок на здание и его части составляет 5 лет. Дефекты других компонентов (инфраструктура) составляет 2 года со дня регистрации кондоминиума . Все дефекты должны быть устранены в течение 30 дней с момента жалобы покупателя.
Годовое обслуживание и амортизационный взнос
В контракте указывается размер оплаты с квадратного метра квартиры за обслуживание комплекса. Нужно брать во внимание тот факт, что обслуживание оплачивается за год вперед. Также создается резервный фонд для дальнейшего поддержания здания и возможности расширения инфраструктуры. Этот платеж вносится единоразово и также зависит от площади приобретаемой недвижимости.
Приложения к договору
Застройщик обязан прилагать к договору все копии документов, а это уставные документы компании (DBD), чанот на земельный участок, разрешение на строительство, а также полную спецификацию квартиры - план квартиры, расположение на этаже, описание мебели и техники, паспорт покупателя.
