Определить цель покупки
Первый и самый главный пункт, который станет фундаментом ко всем дальнейшим действиям. Можно выделить три основных цели:
-
Покупка для проживания и самостоятельного использования. Вы можете ориентироваться на собственные предпочтения и выбирать недвижимость “под себя”. Смело реализовывать дизайнерские и архитектурные задумки.
-
Покупка с целью получения дохода. Выбор недвижимости должен основываться на инвестиционной привлекательности объекта, программах доходности и итоговой прибыли. В этом случае, самостоятельное проживание сведено к минимуму и ограничивается 14-30 днями в году. Подробнее как выбирать такую недвижимость мы рассказывали в статье.
-
Смешанный тип - использование недвижимости для отдыха и периодическая сдача в аренду. Если вы планируете прилетать на отдых несколько раз в год, то в остальное время возможно отдать недвижимость в управление. Полученный доход позволяет оплачивать ежегодное обслуживание и ваш отдых в Стране улыбок.
Получить консультацию о текущей ситуации на рынке
Обратитесь к специалисту рынка недвижимости Таиланда. Он расскажет об особенностях приобретения и способах оформления, сделает обзор по районам города и наиболее выгодным и перспективным локациям, предоставит доступ к проверенной базе застройщиков, проверит контракт и сопутствующую документацию.
Хороший агент умеет разложить рынок “по полочкам”, и вы будете понимать разницу между покупкой в собственность и арендой, которую застройщики часто пытаются продать под видом собственности. Сможете разобраться в понятиях гарантированная аренда и Rental pool, и еще во многих нюансах рынка.
Рассмотреть выборку проектов
Имея цель и зная особенности рынка можно переходить к рассмотрению проектов. Агент сделает подборку из нескольких проектов на острове, не более 3-4. По каждому вы получите подробную презентацию. Вам предоставят фото, видео, прайс листы, расчет доходности, пример оплаты на конкретную квартиру, сводную таблицу с расшифровкой плюсов и минусов . Если вам присылают 10 проектов и больше, это повод задуматься о компетенции агента, так как такой подход можно назвать “пальцем в небо” - сами смотрите, сами выбирайте и сделайте за меня работу.
С вашей стороны потребуется изучить всю информацию и дать обратную связь. Если проект по каким-либо критериям вам не подходит, нужно обязательно об этом сказать, указав причины почему. Слаженная работа и коммуникация агент-клиент - залог успешной покупки.
Пример 1:
Дано: Клиенту очень понравился проект, но стоимость квартиры оказалась выше ожидаемого бюджета и клиент прямо говорит об этом агенту.
Решение: Агент согласует дополнительную скидку и увеличивает срок платежей по графику.
Итог: Клиент доволен, покупает то, что реально нравится на своих условиях.
Пример 2
Дано: Клиент сделал запрос на покупку недвижимости для получения дохода. Агент делает подбор инвестиционных вариантов соответствующих критериям запроса. Однако в процессе работы клиент передумал и хочет приобрести недвижимость для себя, но не сообщает об этом агенту. Напомню, что инвестиционная недвижимость имеет ограничения по личному пользованию. Соответственно все предложенные варианты на базовом уровне не подойдут клиенту.
Итог: Клиент не получил желаемого предложения, и отложил покупку на неопределенный срок. Обе стороны потратили время впустую.
Выбрать конкретную квартиру
После того как вы сравнили разные проекты и остановились на одном из них, нужно выбрать конкретную квартиру - здание, этаж, вид, тип, способ оформления.
Согласовать цену и график платежей
Агент всегда в курсе специальных предложений и акционных вариантов. Ну а если вы выбрали хорошего агента помимо этого, он сможет предложить вам дополнительные бонусы, о которых вы даже не задумывались. К примеру, бесплатный мебельный пакет стоимостью 10-15 тыс долларов, или дополнительный срок рассрочки, индивидуальный график платежей или даже заполучить для вас квартиру, которой нет в прайсе. Итогом данного этапа является сформированное предложение по конкретной квартире с ценой и графиком платежей, которые вас устраивают.
Подписать резервационную форму
На электронную почту вы получаете документ от застройщика, который фиксирует ключевые условия контракта: владельца, номер квартиры, цену, график платежей, размер скидки, бонусы. Вам необходимо его распечатать и подписать, сделать скан и отправить обратно по электронной почте. Данный договор позволяет снять с продажи объект, который Вам понравился и закрепить текущую стоимость квартиры. Вместе с резервационной формой вы получаете инвойс - платежное требование на оплату депозита.
Внести депозит
На основании инвойса необходимо оплатить депозит на банковский счет застройщика. Доступны различные способы оплаты: банковский перевод, криптовалюта. После того как платеж поступил на счет застройщика, Вы получаете чек об оплате и банковскую выписку. Далее готовится контракт.
Подписать контракт
Контракт составляется на двух языках - тайском и английском. Дополнительно может быть приложен перевод на русский язык. Предварительное подписание контракта происходит в электронном виде. Далее все оригиналы документов, подписанных со стороны застройщика отправляются курьерской почтой на указанный вами адрес. После получения пакета документов, их необходимо подписать и отправить обратно застройщику.
Оплачивать согласно графика платежей
Вместе с договором вы получаете счет на оплату следующего платежа, он еще называется контрактный. Оплата производится на основании контракта с вашего счета из любой точки мира по графику. После каждого платежа вы будете получать ресипт (чек на оплату), банковскую выписку и баланс по квартире.
Получать отчет о строительстве
Регулярно вы будете получать информацию об обновлении этапов строительства на удобный мессенджер. Также возможно провести видео-звонок со строительной площадки объекта.
Принять квартиру или виллу
На электронную почту Вам будет выслано письмо-оповещение о готовности проекта. Вы согласуете конкретную дату приемки объекта с застройщиком. В случае, если нет возможности принять квартиру лично, можно назначить доверенное лицо. Квартира проверяется на дефекты и соответствие спецификации.
Оплатить дополнительные платежи
В соответствии с контрактом необходимо внести: ежегодное обслуживание квартиры, амортизационный взнос, за счетчики электричества и воды, государственную пошлину за оформление недвижимости в собственность.
Получить ключ и документы
Как правило, покупатели прилетают в Таиланд для подписания доверенности на юриста, который осуществляет от их имени регистрацию сделки в земельном комитете. Но возможно произвести регистрацию дистанционно, предоставив доверенности по форме земельного комитета, заверенные нотариусом.
Подписать договор на управление
В зависимости от выбранной формы сотрудничества по сдаче ваших апартаментов подписывается контракт с управляющей компанией комплекса или сторонним агентством.
Наслаждаться проживанием или получать доход
В целом процесс покупки на месте в Таиланде и онлайн очень схожи, так как выбирая строящийся объект вы сможете увидеть только 3d рендеры и макет. Один из частых комментариев моих оналйн клиентов - “хотим приехать на место и увидеть все своими глазами”, разделяю его на 100% в случае, если речь идет о покупке для собственного проживания или отдыха. Если же цель инвестиция, важно не то насколько вам понравится объект, а то насколько он соответствует ожиданиям об успешной реализации и получения максимальной прибыли.
